Как увеличить комнату за счет лоджии: перепланировка в соответствии с законом
Стандартные размеры типовых квартир не дают покоя ценителям простора и комфорта. Увеличение полезной жилплощади за счет прилегающей к комнате лоджии – одно из самых удачных решений по перепланировке. Но как это сделать правильно с точки зрения строительных норм?
Одна из самых распространенных ошибок самостоятельной перепланировки – искренняя уверенность, что остекление и утепление лоджии (а так же выемка двери и окон) не требуют никаких разрешений. Самая малая цена за такое заблуждение – штраф. А могут ведь затребовать через суд вернуть помещению первоначальный вид и даже лишить прав на жилье (по ст. 293 ГК РФ)!
Чтобы этого избежать, рассмотрим подробно порядок благоустройства и юридические моменты оформления работ по увеличению комнаты за счет лоджии.
Вариант первый: снести все
Отметим сразу – добиться варианта «полной студии», где комната присоединена к балкону без перегородки-подоконника законным путем - практически нереально. Во-первых, такие работы приравнены к разрушению несущей стены. Во-вторых, по многим проектам домов балконы и лоджии являются отстойной зоной, оттуда производится эвакуация в случае пожара. В-третьих, перенос радиаторов отопления из-под подоконника согласовать тоже сложно, а на балкон их устанавливать категорически запрещено.
Хотите представить объем бумажной волокиты? Вот так выглядит приблизительный маршрут по «местам согласований»:
- для начала стоит узнать в БТИ возможность проведения такого ремонта в принципе (зависит от таких факторов: панельный или кирпичный дом, высотность и этаж, особенности проектировки, даже наличие подобной перепланировки у соседей по подъезду). При положительном ответе здесь должны определить, нужен ли проект, либо можно обойтись эскизом;
- заказать проект можно в государственных или частных конторах, имеющих соответственную лицензию на разработку проектно-сметной документации;
- готовый проект отнести в МЧС, где подтвердят его пожарную безопасность;
- посетить СЭС за штампом о соответствии санитарным нормам;
- заглянуть в архитектурный отдел для согласования внешнего вида фасада;
- получить согласие ЖЭКа (ДЕЗ);
- все полученные разрешения, включая письменное согласие от людей, прописанных в квартире на перепланировку, проект и договор технадзора – отнести в «одно окно» Жилищной комиссии и ждать «приговора» в течение 45 дней. Но не надейтесь распрощаться с этой организацией быстро – после выполненной перестройки комиссия проинспектирует свежий ремонт и выдаст Акт о переустройстве, с которым опять предстоит поход в БТИ, чтобы подтвердить законность перепланировки для получения долгожданного изменения в техпаспорте жилья…
Воплощаем проект в реальность
Оформляют с таким трудом полученное «богатство» по заранее составленному дизайн-проекту. Самые популярные вариации перепланировки – в виде открытого арочного проема с поддержкой или без, или полное снятие перегородок.
Пол может быть приподнят по типу подиума. Каркас (арку) и стены лоджии утепляют; гидро-, пароизоляцию закрывают гипсокартонными листами; оформляют финишную отделку (плитка, панели, обои, ковролин, паркет и т.д.). Батареи переносят на ближайшую стену, а для балкона предусматривают другие отопительные приспособления (например, электрический теплый пол или инфракрасный потолочный обогреватель).
В результате, вы - счастливый обладатель дополнительной жилплощади. Можно доверить получение подобных разрешений профессионалам – многие строительные фирмы гарантируют оформление таких «согласований», но и стоит это соответственно (рассчитывается в каждом случае индивидуально, в зависимости от сложности проекта).
Вариант второй: увеличить проем
Самый распространенный (и доступный!) вид присоединения лоджии к комнате – снесение окна и двери, остекление лоджии. Разумеется, помещение лоджии при этом необходимо утеплить, а проем – художественно оформить (фактурной отделкой, мозаикой, камнем). Стена под подоконником и батареи остаются на прежнем месте. При этом сам подоконник либо убирается вообще, либо используется как столик или барная стойка.
Казалось бы, работы не требуют никаких капитальных перестроек, но Фемида непреклонна: согласно п. 2 ст. 25 гл. 4 Жилищного кодекса РФ такие действия также относятся к перепланировке, а значит – согласование нужно и в этом случае, правда, добиться его не в пример легче предыдущего варианта.
Итак, если ваш дом не был сдан с готовым остеклением лоджии, необходимо совершить следующие действия:
1) уточнить проект и серию дома (в некоторых строениях любые изменения запрещены, например, в серии II-57);
2) в БТИ (обычно, проект такой перепланировки ограничивается эскизом), нужно согласовать изменения для внесения в техпаспорт жилого помещения. Для старых панельных домов могут затребовать теплотехнический расчет, в кирпичных строениях и новостройках таких проблем, обычно, не возникает;
3) в архитектурно-планировочном управлении должны одобрить внешний вид остекленного фасада (форму окон, эркеров, цвет рам);
4) после проведения остекления, утепления и перестройки – пригласить все ту же Жилищную комиссию для одобрения работ.
Выполняем работы по благоустройству помещения
Проект частичной перепланировки включает:
- остекление (двух-, трех камерные окна ПВХ);
- утепление – обеспечьте надежную, теплоизоляцию (с применением Пенофола, пенополистерола, базальтовой ваты см. Утепление лоджии своими руками) по периметру всей лоджии. По нормам СНиП 31-01-2003 разрешено использование только негорючих материалов;
- провести электричество;
- закрыть гипсокартонными листами, бетонной стяжкой, оформить декоративными материалами.
При отделке лоджии рекомендуют избегать лишнего утяжеления (толстой цементной стяжки, большого слоя штукатурки). Это же правило касается и обстановки – не стоит размещать здесь дубовые комоды, книжные шкафы, пианино и другие массивные предметы меблировки – все-таки, помещение изначально не предусмотрено для хранения тяжестей.
