Логотип

Как правильно принимать квартиру у застройщика с различными видами отделки

В момент получения ключей от долгожданного жилья меньше всего хочется думать о возможных дефектах и отсрочке новоселья. Но если не провести прием выполненных работ по всем правилам, устранять обнаруженные в процессе эксплуатации недостатки придется уже за свой счет. Поэтому рассмотрим детально, как принять квартиру у застройщика в зависимости вида отделки и как действовать при обнаружении брака.

приемка квартиры

Общий порядок приема новостроя

После завершения всех отделочных работ, расписанных в договоре, и сдачи объекта в эксплуатацию, подписывается акт приема-передачи квартиры между застройщиком и покупателем. В акте должен быть указан адрес дома, номер квартиры, фактическая площадь и стоимость. Если при осмотре владельца квартиры все устраивает – он визирует документ и на его основании может регистрировать свою новую собственность.

Но при выявлении дефектов, есть 2 пути решения проблемы:
1. Не подписывать акт, пока не будут устранены все несоответствия (обычно, так поступают при обнаружении серьезного брака).

2. При наличии незначительных нарушений можно работу принять, но в присутствии уполномоченного представителя застройщика составить детальную опись всех дефектов и согласовать сроки их устранения (разумеется, в письменном виде). Альтернативный вариант – произвести ремонт за свой счет, но в таком случае строительная компания должна компенсировать затраты или уменьшить на их сумму стоимость квартиры.

бланк смотрового листа

На заметку! Если новостройка возводилась согласно Федеральному Закону № 214, владелец обязан принять квартиру по акту в течение 7-ми дней после завершения строительных работ. Но в этом случае на жилье действует гарантия, по которой застройщик на протяжении 5 лет обязан устранять за свой счет брак, выявленный при эксплуатации.

Строительные нормы и возможные нарушения

разбитый стеклопакет

Самые распространенные ошибки, которые можно обнаружить даже при визуальном осмотре помещения в новостройке – неровности стен, стяжки полов, механические повреждения стекол на окнах, дверных полотнах, радиаторах отопления и сантехнике. Чтобы узнать, как правильно принять квартиру в новостройке без отделки или уже с готовым ремонтом, следует заранее ознакомиться со СНиПами и ГОСТами, на основании которых и должны были проводиться работы. Если при выяснении «кто виноват и что делать» вы будете свободно оперировать выдержками из нормативно-строительной документации, весы быстрее склонятся в вашу сторону.

Проблемы и их решение:
1) Неровные полы, стены и потолки; трещины, впадины, бугры или расслоения отделки – СНИПы 3.04.01-87, 2.03.01-84 и СП 54.13330.2011.
2) Неправильно установленная сантехника, незакрепленные трубопроводы и радиаторы отопления – СНИП 3.05.01-85
3) Отсутствие тяги или обратная тяга в вентиляции – СниП 41-01-2003.
4) Некачественно проведенная или неработающая электропроводка – СниП 3.05.06-85.
5) Дефекты остекления окон, балконов и лоджий – ГОСТ 24866-99 и 30674-99.

Как известно, квартира от застройщика может быть сдана с черновой, предчистовой или чистовой отделкой. Требования и нюансы здесь значительно разнятся, поэтому рассмотрим каждый случай отдельно и укажем все важные детали, на которые нужно обратить внимание до подписания акта.

Как принимать квартиру у застройщика без отделки

Черновая отделка – это, по сути, коробка квартиры с межкомнатными перегородками (а иногда – и без них), закрытая входной дверью и стеклопакетами. В помещение должна быть выполнена разводка инженерных систем (отопления, воды, канализации), подведено электричество до щитка, установлены счетчики на воду и электроэнергию.

квартира без отделки

Как принять квартиру в новостройке без отделки по всем этапам выполненных работ

1. Пол - бетонная стяжка без видимых трещин, перепадов, пустот и неровностей. Максимально допустимый уклон – не более 2% по горизонтали.

2. Стены – вертикальность проверяется с помощью уровня или отвеса (допустимое отклонение для панельных домов – не более 1,5 см, для кладки – 5 мм). Визуально осматривается поверхность на наличие трещин, выпуклых швов, впадин, высолов на кирпиче. Также важно проверить углы – они должны быть прямыми.

дефекты стен

3. Потолок – проверьте высоту от пола до верхнего перекрытия, она должна совпадать с заявленной в документации. Также к обязательным условиям относится отсутствие протечек, перепадов высот (если это не предусмотрено проектом), трещин и неровностей. Обратите внимание на однородность покрытия – нет ли пятен или размывов.

4. Система отопления – трубы и батареи без вмятин, царапин и прочих внешних дефектов должны быть прочно закреплены в местах установки, согласно проектной документации. Если радиаторы не входят в перечень черновых работ, под них обязаны установить кронштейны для подвеса.

осмотр радиаторов

5. Система вентиляции – нужно проверить на наличие тяги. Для этого можно поднести ко всем вентиляционным отверстиям лист или огонек зажигалки. Когда система работает правильно, лист прилипает к решетке, а пламя наклоняется в сторону воздуховода (если в противоположную сторону – работает обратная тяга). Если ничего не происходит – скорее всего, каналы забыты строительным мусором и нуждаются в прочистке.

проверка работы вентиляции

6. Водоснабжение и канализация – проверьте надежность крепления труб, вертикальность канализационного стояка и наличие разводящих тройников. Если в доме уже есть подача воды, стоит удостовериться, что напор одинаково сильный во всех кранах, а струя вытекает ровно или под небольшим наклоном, но без разбрызгивания и прерывистости (может свидетельствовать о внутренних повреждениях трубопровода).

проверка работы водопровода

7. Электричество – щиток, куда заведен силовой кабель, комплектуется счетчиком, автоматами и предохранителями.

8. Окна, подоконники, балконы и лоджии – рамы должны быть установлены без промежутков и дыр, откосы – без трещин, стекла – не дребезжать и плотно прилегать к рамам. Горизонтальность подоконников и вертикальность окон проверяется уровнем. Также удостоверьтесь, что вся фурнитура работает: окна легко открываются/закрываются, ручки поворачиваются, функционирует режим проветривания (если такой предусмотрен).

9. Двери – все дверные проемы должны иметь прямоугольную форму и высоту от 210 см. Ширина в верхней и нижней части проема должна совпадать.

Совет! Выбирая застройщика, не поленитесь осмотреть уже возведенные им здания и пообщайтесь с жильцами. Возможно, они подскажут «проблемные места» своих домов, и тогда вы будете точно знать, на что обратить внимание и как принять квартиру в новостройке без отделки или «под ключ».

Что нужно знать о предчистовой отделке

Отделка «под чистовую» означает, что в помещении все подготовлено к нанесению финишного покрытия, а коммуникации заведены и укомплектованы. Поэтому кроме вышеописанных требований к приемке квартиры, добавляется еще ряд важных нюансов.

проверка уровнем качества укладки плитки

Как принимать квартиру у застройщика под чистовую отделку

1. Стены и потолки
Все поверхности должны быть оштукатурены (иногда – и покрыты стартовой шпатлевкой). Если они выровнены с помощью обычной штукатурки, допустимо отклонение до 10 мм по всей вертикали (или не более 2 мм на 1 метр). Для гипсовых смесей – не более 5 мм по всей высоте или 1 мм на каждый метр. Качество нанесения штукатурки можно проверить простукиванием – если стены в некоторых местах издают глухой звук, это свидетельствует о скрытых отслоениях.

Поверхность должна быть ровной, без трещин, следов затирки, потеков и отслаивающегося покрытия. Для конструкций с плавными очертаниями допустимо не более двух неровностей глубиной не больше 2 мм на площади в 4 м2, для колонн и других округлых форм погрешность по вертикали/горизонтали не должна превышать 1 мм на каждый метр высоты или длины.

качество выполненной стяжки

2. Полы
Качество и требования к стяжке зависят от финишного покрытия пола, но уклон пола по горизонтали в любом случае не должен превышать 5 см вне зависимости от размеров помещения. Если планируется установка ламината, линолеума, паркета, максимально допустимые неровности – 2 мм, а под плитку углубления или выпуклости могут достигать 0,6 см.

Обязательно проверьте наличие гидроизоляционного материала в ванной и звукоизоляции во всех помещениях (на стыках стен и пола должны быть видны полосы). На стяжке не должно наблюдаться трещин, пустот и воздушных пузырей. На скрытые пустоты покрытие можно проверить таким же простукиванием, как и стены.

правильное положение и размер радиаторов отопления

3. Коммуникации
Отопительная система комплектуется радиаторами, терморегуляторами и вентилями для стравливания воздуха. Если монтировался «теплый пол» - застройщик должен предоставить схему его укладки. Батареи должны быть надежно закреплены на кронштейнах на расстоянии от пола не менее 6 см, от стен – не меньше 2,5 см, от нижнего края подоконника – 6-12 см.

проверить качество установки окон

Для проверки работы электросети рекомендуется включить какой-нибудь мощный прибор (например, перфоратор). Вентиляция, канализация и система водоснабжения проверяются так же, как и при приемке квартиры у застройщика с черновой отделкой.

4. Остекление и двери
Помимо вертикальности установки окон и отсутствия следов повреждений стеклах, следует удостовериться, что фурнитура рабочая и легко закрывает/открывает все окна и балконные двери. Внутренние откосы должны быть выровнены, а в промежутки между рамой и стеной с наружной стороны закрыты слоем монтажной пены и водонепроницаемой лентой.

проверка качества оконных и дверных откосов

Как правильно принять квартиру с чистовой отделкой

Чистовая отделка включает весь комплекс ремонтных работ. После их качественного выполнения заказчику остается только меблировать квартиру и отпраздновать новоселье. Дизайн интерьера, сантехника, разводка электросети и всех коммуникаций, а также вид и расцветка отделочных материалов, обычно, оговаривается детально, а работы контролируются и принимаются поэтапно в соответствии с все теми же нормами СНиП. Поэтому завершает процесс приемки осмотр качества укладки декоративного покрытия.

подлежащий замене кафель

Как принимать квартиру у застройщика с чистовой отделкой

• Поверхности потолков и стен под покраску должны быть ровными, гладкими, без следов валика или малярной кисти.
• Полотна обоев – нанесены без щелей, воздушных пузырей и следов клея, с совпадением рисунка на стыках.
• Плитка - уложена ровно, без сколов и трещин, с одинаковой шириной швов (3-5 мм), обработанных затиркой. Качество сцепления с поверхностью определяется простукиванием.

неправильно уложена плитка

• Ламиинат, паркет или доска не должны скрипеть и прогибаться. Обязательно проверьте наличие шумо- и влагоизоляционной подложки, зазоры в 2-3 см у стен для ламинатного пола и качество обработки стыков на линолиуме.
• Удостоверьтесь, что из окон не дует, откосы выровнены по уровню, коробки снабжены уплотнителями.
• Убедитесь, что напор воды во всех кранах одинаково сильный. Обязательно осмотрите герметичность соединений трубопровода и убедитесь, что на полу рядом с сантехникой нет следов протечек.
• Проверьте работу автоматов на щитке, а также - всех розеток и выключателей.

Как действовать при обнаружении брака

Чтобы не исправлять чужие недоработки за свой счет, мало знать, как принимать квартиру у застройщика с отделкой или без нее, важно еще и правильно оформить обнаруженный брак.

Для этого все недостатки ремонта следует перечислить в смотровом листе. Этот документ подписывается хозяином квартиры и представителем застройщика в 2-х экземплярах (один отдается застройщику, второй остается у заказчика). Если осмотр проводился без представителя, нужно смотровой лист отправить по почте с уведомлением. После этого на протяжении 45-ти дней застройщик обязан устранить дефекты или возместить затраты на проведение ремонта.

В случае если нарушения были настолько серьезны, что покупатель отказывается принимать помещение, застройщик должен в тот же 45-дневный срок вернуть задаток или полную сумму, уплаченную за квартиру.

Если же акт приемки подписан, а дефекты были выявлены уже в процессе эксплуатации – все зависит от условий, прописанных в договоре. Обычно, на новостройки подрядчики дают гарантию не более 2-х лет. За этот период можно обнаружить все скрытые дефекты и направить застройщику заявление о выявленных недостатках. Тот должен либо устранить брак своими силами, либо возместить расходы, если вы справились с ремонтом самостоятельно. В случае отказа или бездействия застройщика – собирайте все документы, включая договор, акт, смотровой лист, и решайте вопрос в судебном порядке.

Но если квартира попадает под действие ФЗ № 214, к застройщику можно предъявить претензию о браке в течение 5-ти лет, и он обязан ее рассмотреть и принять меры по устранению дефектов, даже если в договоре это не указано.

защита потребителя по ФЗ -214

Оставьте комментарий к этой записи

* Ваш комментарий
* Обязательные для заполнения поля